Requisitos para Comprar Vivienda en Miami en 2026

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Una de las preguntas que más recibo de compradores latinoamericanos y europeos es: ¿qué necesito para comprar una vivienda en Miami? La buena noticia es que en Estados Unidos no hace falta ser ciudadano ni residente para comprar una propiedad. La parte que sí requiere preparación es todo lo demás: los documentos, la forma de pago, las aprobaciones del edificio, los costos de cierre y algunas reglas de Florida que cambiaron en los últimos años.

En esta guía te explico, paso a paso, los requisitos para comprar vivienda en Miami en 2026, tanto si compras al contado como con hipoteca, si vives en Estados Unidos o fuera del país. Es la misma lista que reviso con mis clientes antes de empezar a ver propiedades.

Preparar los documentos antes de buscar te permite negociar con más fuerza cuando encuentras la propiedad indicada.

¿Quién puede comprar una vivienda en Miami?

Prácticamente cualquier persona puede comprar una propiedad en Miami: ciudadanos, residentes, personas con visa y extranjeros que viven fuera de Estados Unidos. No necesitas una green card, un número de Seguro Social ni vivir en el país para ser dueño de una vivienda en Florida.

Hay una excepción importante que conviene conocer. Desde 2023, la ley de Florida conocida como SB 264 restringe la compra de ciertas propiedades por parte de personas y entidades vinculadas a los llamados "países de preocupación": China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela y Siria. Para la mayoría de estos países, la restricción se aplica a terrenos agrícolas y a propiedades cercanas a instalaciones militares o infraestructura crítica; para personas domiciliadas en China, las restricciones son más amplias. En las compras en Florida, el comprador firma una declaración jurada sobre su situación frente a esta ley. La ley ha sido objeto de demandas en tribunales, así que si tienes vínculos con alguno de esos países, consulta con un abogado antes de hacer una oferta.

Requisito 1: Identificación y datos personales

Todo comprador debe identificarse ante la compañía de título (title company) o el abogado de cierre, que es quien prepara y registra la compra. Normalmente te pedirán:

• Pasaporte vigente si eres extranjero, o identificación oficial de Estados Unidos si resides aquí.
• Visa o estatus migratorio, si aplica, sobre todo cuando vas a financiar con un banco.
• Dirección de residencia en tu país, con un comprobante reciente (por ejemplo, una factura de servicios).
• Número fiscal: Seguro Social (SSN) si lo tienes, o un ITIN. No es obligatorio para comprar, pero sí lo necesitarás para declarar impuestos si rentas la propiedad o cuando la vendas.

Requisito 2: Demostrar que tienes los fondos

Antes de que un vendedor acepte tu oferta, querrá saber que puedes pagar. Por eso, el primer documento que prepara un buen comprador es su prueba de fondos o su carta de preaprobación.

Si compras al contado

Necesitarás un estado de cuenta bancario reciente o una carta de tu banco que muestre los fondos disponibles. Si el dinero está fuera de Estados Unidos, planifica con tiempo la transferencia internacional: los bancos y la compañía de título van a verificar el origen de los fondos, y una transferencia grande puede tardar varios días en completarse.

Si compras con hipoteca

Necesitarás una carta de preaprobación de un prestamista. En el caso de compradores extranjeros, existen préstamos diseñados para ellos, conocidos como foreign national loans. En términos generales, estos préstamos suelen pedir:

• Un pago inicial (enganche) de aproximadamente 25% a 35% del precio, según el programa y el perfil del comprador.
• Reservas de efectivo, a menudo equivalentes a 6 a 12 meses de pagos.
• Pasaporte, visa si aplica, comprobantes de ingresos y estados de cuenta.
• En muchos casos, una cuenta bancaria en Estados Unidos abierta antes del cierre.

Quienes tienen un ITIN y un historial de impuestos en Estados Unidos pueden calificar para otros programas, a veces con un pago inicial menor. Las condiciones cambian según el prestamista, así que compara opciones antes de decidir.

Requisito 3: El depósito de garantía (escrow)

Cuando tu oferta es aceptada, debes entregar un depósito de garantía que queda en custodia (escrow) con la compañía de título o el abogado hasta el cierre. El monto se negocia, pero en Miami es común ver depósitos que, sumados, rondan el 10% del precio, a veces divididos en un depósito inicial y uno adicional. Este depósito se acredita al precio en el cierre.

Lee bien las condiciones del contrato: los plazos de inspección, de financiamiento y de revisión de documentos del condominio definen en qué casos puedes retirarte y recuperar tu depósito.

Requisito 4: Aprobación del edificio o asociación

Si compras en un condominio o en una comunidad con asociación (HOA), es muy probable que la asociación tenga que aprobarte como nuevo propietario. El proceso suele incluir:

• Una solicitud con tus datos personales.
• Una verificación de antecedentes; algunas asociaciones también revisan crédito.
• En ciertos edificios, una entrevista breve.
• Un cargo por la solicitud.

Los tiempos de aprobación varían mucho de un edificio a otro, desde días hasta varias semanas. Por eso conviene empezar la solicitud apenas se firma el contrato.

Revisa los documentos del edificio

Desde julio de 2025, en las reventas de condominios en Florida el vendedor debe entregarte documentos clave de la asociación, incluidos el resumen de la inspección estructural (milestone inspection) y el estudio de reservas estructurales (SIRS) cuando aplican. En general tienes hasta siete días hábiles después de recibirlos para cancelar el contrato si algo no te convence. Revisa con atención:

• Cuotas de mantenimiento actuales y presupuesto.
• Reservas y si se están financiando como indica el SIRS.
• Cuotas especiales (special assessments) aprobadas o previstas.
• Reglas de alquiler: plazos mínimos y cantidad de arrendamientos permitidos al año.
• Reglas sobre mascotas, remodelaciones y uso de áreas comunes.

Requisito 5: Seguro de la propiedad

Si compras con hipoteca, el banco exigirá que la vivienda esté asegurada antes del cierre. En una casa unifamiliar necesitarás un seguro de vivienda que cubra viento y, según la zona, un seguro de inundación. En un condominio, la asociación asegura la estructura del edificio y tú aseguras el interior de tu unidad y tus pertenencias con una póliza conocida como HO-6. En Florida el seguro puede representar un costo importante, así que pide cotizaciones durante tu periodo de inspección, no al final.

Requisito 6: Presupuesto para los costos de cierre

Además del precio, el comprador paga costos de cierre. En Miami-Dade, algunos de los más comunes para el comprador son:

Costo	Quién lo paga normalmente	Comentario
Seguro de título del propietario	Comprador (costumbre en Miami-Dade)	En la mayoría de los condados de Florida lo paga el vendedor, pero en Miami-Dade suele pagarlo el comprador. Es negociable.
Impuesto de sellos sobre la hipoteca	Comprador, si financia	$0.35 por cada $100 del monto del préstamo.
Impuesto intangible sobre la hipoteca	Comprador, si financia	0.2% del monto del préstamo.
Costos del préstamo	Comprador, si financia	Originación, avalúo, informe de crédito y otros cargos del prestamista.
Inspección de la propiedad	Comprador	Muy recomendable, aunque compres "as is".
Solicitud de aprobación del edificio	Comprador	Varía por asociación.
Prorrateos	Se dividen por fecha	Impuestos y cuotas del edificio se reparten según la fecha de cierre.

El impuesto de sellos sobre la escritura (documentary stamp tax on the deed) normalmente lo paga el vendedor en Miami-Dade. Como referencia general, muchos compradores reservan entre un 2% y un 5% del precio para costos de cierre, dependiendo de si financian o pagan al contado. Pide a tu compañía de título un estimado detallado al inicio del proceso.

Requisito 7: Decidir a nombre de quién vas a comprar

Puedes comprar a tu nombre personal, a nombre de varias personas o a través de una empresa, como una LLC. Cada opción tiene consecuencias distintas en impuestos, en herencia, en privacidad y en financiamiento. Muchos prestamistas, por ejemplo, ponen condiciones adicionales cuando el comprador es una empresa. Esta decisión debe tomarse con un abogado o contador que conozca tanto la ley de Estados Unidos como la de tu país, antes de firmar el contrato, porque cambiar el comprador después puede complicar la operación.

El proceso de compra en Miami, paso a paso

1. Define tu presupuesto y forma de pagoReúne tu prueba de fondos o tu carta de preaprobación.
2. Elige un asesor inmobiliarioUn realtor que conozca Miami y hable tu idioma te ahorra tiempo y errores. Te lo explico en mi guía Realtor en Miami: cómo elegir al agente correcto.
3. Busca y visita propiedadesEn persona o por video, con información del edificio desde el principio.
4. Haz tu oferta y firma el contratoPrecio, depósito, plazos de inspección y financiamiento, y fecha de cierre.
5. Entrega el depósito de garantíaNormalmente en los primeros días después de firmar.
6. Inspección y revisión de documentosInspección física, documentos del edificio, SIRS y cuotas especiales.
7. Aprobación del edificio y del préstamoSolicitud a la asociación y, si financias, avalúo y aprobación final del banco.
8. CierreFirmas, transferencia de fondos y entrega de llaves. Se puede cerrar a distancia en muchos casos.

Si quieres ver este proceso con más detalle desde la perspectiva de un comprador internacional, lee también mi guía cómo comprar en Miami siendo extranjero.

¿Cuánto dinero necesitas en total? Un ejemplo

Para que tengas una idea concreta, imagina un comprador extranjero que compra un condominio de $500,000 en Miami-Dade con un préstamo para extranjeros y un pago inicial del 30%:

Concepto	Monto aproximado
Pago inicial (30%)	$150,000
Monto del préstamo	$350,000
Impuesto de sellos sobre la hipoteca ($0.35 por cada $100)	$1,225
Impuesto intangible sobre la hipoteca (0.2%)	$700
Seguro de título, costos del préstamo, inspección y aprobación del edificio	Varía; pide un estimado a tu compañía de título y a tu prestamista
Reservas que pide el prestamista	Según el programa, a menudo de 6 a 12 meses de pagos

El ejemplo muestra por qué conviene preparar no solo el pago inicial, sino también un colchón para los costos de cierre y las reservas. Si compras al contado, el cálculo es más simple: el precio completo más los costos de cierre que te correspondan como comprador.

Errores comunes que veo en compradores nuevos

• Buscar antes de tener la preaprobación o la prueba de fondos. En una negociación, el vendedor prefiere la oferta que demuestra que puede cerrar.
• Enamorarse de la unidad y no revisar el edificio. Las cuotas, las reservas y las cuotas especiales pueden cambiar por completo el costo real de vivir ahí.
• Dejar la transferencia internacional para el final. Los bancos pueden tardar días en liberar y verificar fondos del exterior.
• No cotizar el seguro a tiempo. En Florida, el seguro puede cambiar tu presupuesto mensual de forma importante.
• Decidir la estructura de compra después de firmar. Comprar a nombre personal o de una LLC se decide antes del contrato, con asesoría profesional.
• Suponer que se puede rentar libremente. Muchos edificios tienen plazos mínimos de alquiler o límites anuales.

Después de comprar: lo que debes saber

• Impuesto a la propiedad: se paga cada año al condado. Los residentes permanentes que usan la vivienda como residencia principal pueden solicitar la exención homestead, que reduce el impuesto; los no residentes normalmente no califican.
• Si rentas la propiedad: los ingresos se declaran en Estados Unidos y pueden aplicar retenciones si eres extranjero.
• Cuando vendas: si eres extranjero para efectos fiscales, la ley FIRPTA generalmente obliga a retener el 15% del precio de venta como anticipo de impuestos, con algunas excepciones y la posibilidad de solicitar una reducción.

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero puede comprar una casa en Miami?

Sí. No necesitas ser ciudadano ni residente. La excepción son ciertas personas y entidades vinculadas a los países incluidos en la ley SB 264 de Florida.

¿Necesito número de Seguro Social para comprar?

No. Puedes comprar con tu pasaporte. Un ITIN te servirá más adelante para declarar impuestos si rentas o vendes la propiedad, y para algunos programas de financiamiento.

¿Cuánto necesito de pago inicial si soy extranjero?

Con los préstamos para extranjeros, el pago inicial suele estar entre 25% y 35% del precio, además de reservas de efectivo. Si compras al contado, necesitas el 100% del precio más los costos de cierre.

¿Puedo comprar sin viajar a Miami?

En muchos casos sí. Las visitas pueden hacerse por video y el cierre puede firmarse a distancia o mediante un poder, según los requisitos de la compañía de título y del prestamista.

¿Cuánto tarda la compra?

Una compra al contado puede cerrarse en unas pocas semanas; con financiamiento, lo habitual es entre 30 y 60 días. La aprobación del edificio puede alargar ese plazo.

Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal ni fiscal. Las leyes y los costos pueden cambiar; confirma tu caso con un abogado, un contador y tu compañía de título.

¿Lista para empezar tu compra en Miami?

Comprar en otro país es más sencillo cuando alguien te acompaña en tu idioma y conoce cada edificio y cada barrio. Soy asesora inmobiliaria bilingüe con Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty y ayudo a compradores de Latinoamérica, Europa y Estados Unidos a comprar en Miami con claridad y sin sorpresas.